论烂尾楼在固定合同价模式下的结算方法

最近接到一些案例，房地产公司因无力完成在建项目造成烂尾，且无任何补偿措施及续建能力，地方政府为减小已支付房款群众的损失，对该地产公司进行清场工作，清场前大致工作有以下几条：

一、成立由县级及以上政府为牵头单位的工作小组，成员组成为：公安局、财政局、审计局、住建局、房管局、律师事务所、会计师事务所、造价咨询机构等，清算对象为：地产公司、施工单位、劳务及分包单位等。

二、首先由会计师事务所对该房产开发公司涉及在建项目资金往来进行梳理，进一步确定资金使用情况，工作组根据该情况分析是否有抽逃、抽调资金行为后采取相关措施。

三、造价咨询机构对已完工程造价及应完成未完工程造价进行分析并出具成果文件。

这里面涉及数据很多，目标是很清楚的，购房群众交了多少钱，银行贷了多少钱，该项目是否收支平衡等，我们不做过多解读与分析。

本次主要对其中造价咨询机构所扮演的角色及工作思路进行讨论，造价咨询机构在该类型的项目中起到至关重要的作用，为工作组对于造成烂尾后无力续建的房产开发公司如何处理提供重要且科学的技术及数据支持。

那么，作为造价咨询机构进入该项目后，我们该如何开展工作呢？

第一步：收集相关资料，这是所有建安项目开展造价咨询工作前的第一步，资料清单如下（包含不仅限于）：

1、立项文件如项目建议书、项目可行性研究报告及可研批复等（如果有）；

2、招投标资料（如果有）；

3、施工总承包合同（如果有）、分包合同及工程施工有关的其他合同等；

4、经批准的施工组织设计及专项方案；

5、经审核通过的施工蓝图纸质版及电子版；

6、图纸会审记录；

7、各地块楼栋详细施工节点时间；

8、施工材料进场报验单、入库单等；

9、施工日志、监理日志、隐蔽验收记录及分部分项验收记录等。

这里必须强调一下：

其一、提供资料前应召开以工作组为代表并要求必须到场的单位有房产开发商相关部门（如商务部、预算部、财务部等）代表、施工总承包及分包单位相关部门代表（如项目经理、技术负责人、商务部、预算部、资料部等）组成的会议。针对造价咨询机构要求提供的上述资料限期提供，若有意隐瞒或不予提供的，我们可以不强调必须提供，只告诉他们若提供更便于准确快速解决问题，现阶段不提供那么将来将来出具成果文件后再提供也不予接收，并让各方参会人员在会议记录签字确认上述内容；

其二、让开发公司及总、分包单位分别签署报送承诺函，承诺所报送资料的真实、完成、有效性，并承诺自报送之日起所有遗落的与此项目工程造价相关的资料及文件不再作为本项目造价核算的依据。

第二步：根据收集到的资料分门别类编制工作计划，该工作计划要分别体现各阶段工作成果提交的时间节点，以便于工作组及时掌控相关进度。

第三步：建模提量。此处应注意无论该项目是否完工，均应按图纸及变更建全模型，以便与区分已完工程量与未完工程的分别提量工作。

第四步：核价。对于项目核价，首先不是看该项目开发商与总、分包单位的合同约定，这时候我们要知道我们的委托方是政府主导的工作小组，要严格按照委托要求进行工作，而非一厢情愿的做一个工程结算文件。一般此类情况的委托内容基本是核算该项目已完工程与应完未完工程的建安费用。

那么，这时还应该同委托方核实是基于什么规则下的计算，比如是基于该区域清单定额模式按实际工程量发生计算，还是按房产开发公司与总、分包单位签署的各类合同核算？

这时工作组的意见不一定是统一的，有委托方依据合同直接计算已完项目造价的，也有委托依据相关已发生的合同文件进行核算的。我们可以分别针对相关委托阐述各种方法的利弊，由工作组给出书面决定后实施下步工作，避免成果文件反复修改给各方造成不必要的损失。

核价是此类项目决定性的一个阶段，我们本次按依据已发生的合同文件为例进行计算，房产公司与总、分包一般会签署固定总价合同＋签证变更模式，此类合同模式是烂尾项目工程造价中最头疼的一类。

专业人员很容易理解，但我们面对的领导可不一定是科班出身，我们讲技术，他门可能跟你讲政治，针对此种情况我们可以给领导举例说明：如我们购买一个果篮定价100元，果篮中有橘子、苹果、葡萄、香蕉若干，但售卖方给我们果篮时把一串葡萄中的一部分，以及里面的苹果拿走了几个。那么，这个时候我们在同意接受的情况下应该扣掉多少钱才合理呢？

开发方与施工总、分包单位签订合同时一般会按建筑面积多少钱/每平方米进行约定，合同若如约完成，倒争议不大，但烂尾工程有可能主体也未完成，部分地库也未完成，二次结构和外保温等均未完成，但合同是按建筑面积核算，根据这种情况我们现阶段最合适的算法是比例法，按国家现行定额参照收到的各种有效资料进行核算。

公式如下：

那么，基于开发商与施工单位总、分包固定总价结算的合同模式下，计算公式如下：

以上公式也就是说果篮内所有不同类型的水果，我们分门别类在同等时间、同等条件的市场价主导下，分别算出各个水果多少钱一斤，再算出花费100元的果篮一共多少斤，被拿掉的各类水果分别多少斤、多少钱，就可以计算出拿掉的部分占总金额的多少比例了。

第五步：出具成果文件

成果文件中文字报告部分更是重中之重，我们要做到让不懂本专业的领导通过对本报告的描述了解项目的全貌。编织成果文件中依据的各类文件一定要罗列清楚，各阶段的信息价、市场价、询价等价格依据文件的采纳要做到数出有据，除了开展此项工作过程中应该作为附件装订在报告中的文件外，对于其中所有的技术支撑与参考类的文件也要作为报告的附件一并装订成册。

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